最近、住宅ローンについて気になるニュースがありました。
金融庁が、40年や50年といった「超長期の住宅ローン」を取り扱う銀行への監視を強化する方針を示したというニュースです。
金融庁は今秋にも、こうした住宅ローンについて調査を行う方向です。
私は地方銀行で働いています。
そのため、このニュースを見て、
「やっと金融庁も、ここを見始めたか」
というのが正直な感想でした。
金融庁が50年ローンを警戒する理由
そもそも、なぜ50年ローンが増えているのでしょうか。
理由はシンプルです。
月々の返済額を下げられるからです。
例えば、5,000万円の住宅ローンを考えてみます。
35年で返済すると、月々の返済額は大きくなります。
しかし、50年に延ばせば、月々の返済額をかなり抑えることができます。
その結果、
「この金額なら払える」
と思えるようになります。
そして、より高い家を購入できてしまいます。
ここが問題です。
住宅金融支援機構の調査でも、最長返済期間を「50年」とする金融機関が最も多くなっています。
つまり、50年ローンは一部の特殊な商品ではなく、急速に一般化しているわけです。
もちろん、50年ローンそのものが悪いわけではありません。
しかし、返済期間を延ばすことで「本来なら買えない家」が「買えるように見える」ことには注意が必要です。
金融庁が問題視しているのも、こうした過大な融資や、金利上昇、所得低下、住宅価格の下落などのリスクです。
そしてもう一つ重要なのが、
「銀行がきちんとリスクを説明しているか」
という点です。
50年ローンは「安いローン」ではない
ここで、具体的な数字を見てみます。
5,000万円を借りるとします。
条件は、
・金利：年1.0％
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
です。
35年ローンの場合。
月々の返済額は約14.1万円。
総返済額は約5,928万円です。
一方、50年ローンの場合。
月々の返済額は約10.6万円。
総返済額は約6,356万円です。
つまり、50年ローンにすると月々の返済は約3.5万円軽くなります。
しかし、その代わりに総返済額は約428万円増えます。
ここが重要です。
家が安くなったわけではありません。
返済期間を15年延ばして、月々の負担を軽くしているだけです。
もちろん、実際の住宅ローンでは金利や手数料、団信などによって結果は変わります。
それでも、
「月々10万円台なら払える」
という理由だけで住宅価格を決めるのは危険だと思います。
地方銀行員として思うこと
私は地方銀行で働いています。
仕事柄、住宅ローンについて考える機会もあります。
そこで感じるのが、
「銀行が貸せる金額」と「その人が借りていい金額」は違う
ということです。
「この金額なら審査に通ります」
と言われると、それが自分にとって適正な借入額だと思ってしまうかもしれません。
でも、本来考えるべきなのは、
「いくらまで借りられるか」
ではなく、
「いくらなら無理なく返せるか」
です。
住宅ローンは、何十年にもわたって付き合っていく借金です。
その間には、子どもの教育費、車、家の修繕、固定資産税、老後資金など、さまざまなお金が必要になります。
さらに、金利が上がる可能性もあります。
だからこそ、
「今払えるか」
ではなく、
「将来も余裕を持って払えるか」
を考える必要があります。
そもそも、そんなに大きな家が必要なのか
そして、私はもう一つ考えます。
「そこまでして、その家が必要なのか？」
ということです。
住宅価格が高くなった。
だから50年ローンにする。
50年にすれば月々の返済額が下がる。
だから、より高い家を買える。
この流れは、一見すると合理的です。
でも、家は買って終わりではありません。
固定資産税もかかります。
修繕費も必要です。
光熱費や家具代もあります。
家が大きくなれば、それだけ維持するためのお金も増えていきます。
私は、家のために生活を切り詰めるよりも、多少コンパクトな家に住んで、その分のお金を投資や家族との時間に使いたいと思っています。
私は50年ローンを使わない
もちろん、50年ローンそのものを否定するつもりはありません。
資産や収入に十分な余裕があり、途中で繰り上げ返済する人にとっては、一つの選択肢になるでしょう。
ただ、
「50年ローンにしないと買えない」
というのであれば、私はその家を買いません。
それは「買える家」ではなく、
「無理をすれば買える家」
だと思うからです。
家を買うことが目的になってしまってはいけません。
大切なのは、その家を買った後にどんな生活ができるかです。
家に縛られないために、資産形成をする
私が資産形成を続けている理由も、ここにつながっています。
お金を増やしたいから、ただ投資をしているわけではありません。
最終的には、
「お金のために働き続けなくてもいい状態」
を作りたいからです。
住宅ローンが大きければ、仕事を辞めたくても辞められません。
転職したくても、収入が下がるのが怖くなります。
投資に回すお金も減ります。
つまり、家を買ったことで人生の自由が減ってしまう可能性があります。
私は、それを避けたい。
家に人生を合わせるのではなく、自分の人生に合わせて住む場所を選びたい。
だから、住宅費を必要以上に大きくせず、その分のお金を資産形成に回していきたいと思っています。
少しずつでも資産を増やしていけば、将来的には「働かなければ生活できない」という状態から離れていくことができます。
それは、私にとってのFIREや自由な生活につながっています。
まとめ
50年ローンは、月々の返済額を抑えられる便利な商品です。
しかし、返済期間を延ばしたからといって、家が安くなるわけではありません。
「借りられる金額」と「借りていい金額」は違います。
そして、
「50年ローンにしないと買えない家は、本当に自分に必要なのか？」
という視点も大切だと思います。
私は、家にお金をかけすぎるよりも、身軽に暮らして資産を増やしたい。
そして、いつか「お金のために働かなくてもいい」という自由を手に入れたい。
家に縛られない。
仕事に縛られない。
お金に縛られない。
そのために、これからも無理のない範囲で資産形成を続けていきたいと思います。
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